Het plan

Aan de Kamperlinie ligt het voormalige manegeterrein van Austerlitz. Aan de rand van het charmante dorp Austerlitz, midden in de groene bossen van de Utrechtse Heuvelrug, werken wij aan een bijzonder nieuwbouwproject: Napoleonshof. Een plek waar wonen in het groen, duurzaamheid en ontmoeting samenkomen.

SamenThuis Vastgoedontwikkeling ontwikkelt hier een kleinschalige en natuurinclusieve woonbuurt met maximaal 29 woningen. Het plan bestaat uit een gevarieerd aanbod van sociale huurwoningen, woningen in het middensegment en woningen in de vrije sector. Zo ontstaat een woonbuurt voor verschillende doelgroepen, passend bij de woonbehoefte in Austerlitz.

Op 23 juni 2026 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist het ontwikkelkader voor het gebied vastgesteld. Daarmee is een belangrijke stap gezet in de verdere ontwikkeling van Napoleonshof.

Van idee naar uitvoering: het ontwikkelkader

Voor de ontwikkeling van Napoleonshof heeft de gemeente Zeist een zogenoemd ontwikkelkader opgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied vastgelegd, bijvoorbeeld voor het woningprogramma, verkeer, de landschappelijke inpassing en duurzaamheid.

Bij het opstellen van dit ontwikkelkader en de verdere uitwerking van Napoleonshof is de omgeving actief betrokken. Op 5 februari 2025 organiseerden de gemeente Zeist en SamenThuis Vastgoedontwikkeling een eerste inloopavond voor inwoners van Austerlitz. Tijdens deze bijeenkomst werden de eerste plannen voor het manegeterrein gepresenteerd en konden bezoekers hun vragen, ideeën en aandachtspunten meegeven.

Ook via de woonwensen-enquête op deze website hebben veel belangstellenden hun voorkeuren en woonwensen met ons gedeeld. Deze reacties, samen met de input uit de eerste inloopavond, zijn meegenomen bij de verdere uitwerking van het plan.

Op 23 juni 2026 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist het ontwikkelkader vastgesteld. Daarmee is een belangrijke stap gezet en zijn de kaders bepaald waarbinnen Napoleonshof verder wordt uitgewerkt.

Nieuwe plannen gepresenteerd op 23 september

Op 23 september 2026 vond opnieuw een inloopavond plaats in het Dorpshart van Austerlitz. Tijdens deze avond hebben we de laatste plannen voor Napoleonshof gepresenteerd, waaronder de eerste schetsen van het stedenbouwkundig plan, het landschap, de architectuur en de verschillende woningtypen.

Deze plannen zijn mede tot stand gekomen op basis van het vastgestelde ontwikkelkader én de waardevolle input die we eerder hebben ontvangen tijdens de eerste inloopavond en via de woonwensen-enquête op deze website.

Ook de reacties die we tijdens en naar aanleiding van deze tweede inloopavond ontvangen, betrekken we waar mogelijk bij de verdere uitwerking van Napoleonshof.

Benieuwd naar wat er tijdens de inloopavonden is gepresenteerd? De informatiepanelen van beide bijeenkomsten zijn terug te vinden onder Downloads op deze website.

Aangepast plan: betere ontsluiting en uitbreiding

Naar aanleiding van de ontvangen reacties, de woonwensen-enquête en de verdere planuitwerking is het plan op een aantal belangrijke punten aangepast.

De belangrijkste wijziging betreft de ontsluiting van de woonbuurt. Dankzij de toevoeging van het perceel aan het einde van de Gramserweg aan het plangebied kan Napoleonshof rechtstreeks via de Gramserweg worden ontsloten. Hierdoor hoeft het woonverkeer niet langer gebruik te maken van de Kamperlinie.

Daarnaast is het plangebied vergroot. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor een goede landschappelijke inpassing én voor een gevarieerd woningprogramma. Het huidige voorstel bestaat uit 28 woningen en één particuliere woonkavel.

Het woningaanbod bestaat uit een mix van:

• sociale huurwoningen;
• woningen in het middensegment;
• twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen in de vrije sector;
• één particuliere woonkavel.

Ook de inrichting van het plan is verder uitgewerkt. Parkeren wordt zoveel mogelijk geclusterd en landschappelijk ingepast en er komen verschillende wandelroutes die Napoleonshof verbinden met het dorp en het omliggende bos.

De Kamperlinie wordt geen ontsluitingsroute voor het reguliere bewonersverkeer.

Bekijk hieronder het stedenbouwkundig plan zoals dat tijdens de inloopavond van 23 september 2026 is gepresenteerd.

Van manegeterrein naar een natuurinclusief woonlandschap

Het voormalige manegeterrein bestaat voor een belangrijk deel uit bebouwing en verharding en ligt op een bijzondere plek aan de rand van het dorp, direct tegen de bossen van de Utrechtse Heuvelrug.

Met Napoleonshof willen we deze locatie transformeren naar een kleinschalig, groen en natuurinclusief woonlandschap. Het omliggende bos vormt daarbij het vertrekpunt voor het ontwerp. Het landschap wordt als het ware het plangebied ingetrokken en vormt straks de groene drager van de nieuwe woonbuurt.

Geen traditionele woonwijk met brede straten, trottoirs en auto's voor iedere woning, maar losse woongebouwen in het groen, geclusterd parkeren en informele wandelpaden richting het dorp en het bos.

Zo ontstaat een autoluwe woonomgeving waarin wonen, landschap en natuur zoveel mogelijk één geheel vormen.

Bekijk hier het concept ontwerp woonlandschap

In harmonie met het landschap

De woningen en het landschap worden als één geheel ontworpen. De bebouwing krijgt een losse opzet en wordt zorgvuldig ingepast tussen bestaande en nieuwe bomen en beplanting. Vanaf de bosrand moet Napoleonshof kleinschalig en groen blijven ogen.

De woningen krijgen terrassen die direct aansluiten op het omliggende landschap. Grote, afgesloten privétuinen zijn niet het uitgangspunt. Privéruimten gaan juist geleidelijk over in het collectieve groen, waarbij eventuele afscheidingen zoveel mogelijk bestaan uit natuurlijke materialen en beplanting.

Ook in de architectuur wordt de relatie met het bos gezocht. Natuurlijke materialen en kleuren, groene daken en variatie in bouwvolumes en bouwhoogtes dragen eraan bij dat de bebouwing op een vanzelfsprekende manier opgaat in haar groene omgeving.

Het collectieve landschap als natuurlijke verbinder

Het landschap vormt straks het hart van Napoleonshof. Rondom de woningen ontstaat een groene, grotendeels openbare omgeving met ruimte om te wandelen, spelen, ontmoeten en verblijven.

Informele paden verbinden de verschillende woonclusters met elkaar en sluiten aan op het dorp en het omliggende bos. Door het parkeren te bundelen en landschappelijk in te passen, krijgen groen en verblijf zoveel mogelijk de ruimte en bepalen auto's zo min mogelijk het beeld.

Het groen heeft daarnaast een belangrijke functie voor mens, natuur en klimaat. Zicht op groen en een fijnmazig netwerk van wandelpaden nodigen uit om naar buiten te gaan, te bewegen en elkaar te ontmoeten. Verschillende soorten beplanting en groene daken dragen bij aan de biodiversiteit. Door veel groen toe te passen, verharding te beperken en waar mogelijk waterdoorlatende materialen te gebruiken, kan regenwater beter worden opgevangen en wordt hittestress beperkt.

Duurzaam en betaalbaar wonen in het bos

Napoleonshof wordt een gevarieerde woonbuurt voor verschillende doelgroepen. Betaalbaarheid vormt daarbij een belangrijk uitgangspunt. De nadruk ligt op woningen in het sociale en middensegment, aangevuld met woningen in de vrije sector. Dit sluit aan bij het ontwikkelkader, waarin de focus ligt op betaalbare woningen en woningen in het middensegment.

Het huidige voorstel bestaat uit 28 woningen en één particuliere woonkavel:

6 sociale woningen
Compacte rug-aan-rugwoningen van circa 50 m², met een eigen terras en berging.

10 woningen in de categorie midden (laag-hoog)
Compacte rug-aan-rugwoningen van circa 50 tot 51 m², met een eigen terras en berging.

5 woningen in de categorie midden-hoog
Rijwoningen van circa 94 m², verdeeld over drie bouwlagen, met een terras aan de voor- en achterzijde.

7 woningen in de vrije sector
Een combinatie van twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen van circa 183 m², met een eigen terras en berging.

1 particuliere woonkavel

De verschillende woningtypen en bouwhoogtes zorgen voor een gevarieerd en kleinschalig beeld. Daarmee sluit Napoleonshof aan op de losse bebouwingsstructuur langs de Gramserweg én op de bosrijke omgeving.

Bij alle woningtypen staat de relatie met het landschap centraal. De woningen staan straks letterlijk ‘met hun voeten in het groen’. De eigen terrassen sluiten aan op het collectieve landschap, waardoor binnen en buiten, privé en gezamenlijk groen op een natuurlijke manier met elkaar worden verbonden.

De getoonde woningtypen, plattegronden en sfeerbeelden geven de huidige stand van de planuitwerking weer. De ontwerpen worden de komende periode stedenbouwkundig, architectonisch en technisch verder uitgewerkt.

Planning

De voorlopige planning van het project ziet er als volgt uit:

Tot nu toe
Uitvoering van aanvullende onderzoeken, waaronder onderzoeken naar: flora en fauna, archeologie, de invloed van het plan op de omgeving. Organisatie participatiebijeenkomst.

Q4 2026 t/m Q1 2027
Verdere (technische) uitwerking van het stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp

Vanaf Q1 2027
Start procedure BOPA.

Q2/Q3 2027
Start van de pre-sale. Belangstellenden krijgen dan de mogelijkheid om zich nader te oriënteren op het woningaanbod en hun interesse kenbaar te maken.

Q3/Q4 2027
Start verkoop van de woningen.

Q1 2028
Verwachte start van de bouwwerkzaamheden.

Let op: deze planning is onder voorbehoud en kan nog wijzigen.

Een naam met betekenis

De naam Napoleonshof verwijst naar een markant hoofdstuk in de geschiedenis van Austerlitz. In 1804 werd op deze plek een Frans legerkamp opgericht in opdracht van Napoleon Bonaparte. Dit zogenoemde Kamp van Austerlitz speelde een centrale rol tijdens de Franse tijd. Het nabijgelegen rijksmonument – de Pyramide van Austerlitz – is tot op de dag van vandaag een herkenbaar symbool van deze periode. Ook het dorp Austerlitz dankt zijn naam aan deze historische gebeurtenissen.

Hoewel het verleden ook een complexe kant kent, herinnert de naam Napoleonshof aan het culturele erfgoed en de invloed die deze tijd had op de vorming van de regio. Tegelijkertijd kijkt het project nadrukkelijk vooruit: naar een duurzame en comfortabele woonomgeving in het groen, waar bewoners zich thuis kunnen voelen – nu en in de toekomst.