Het plan

Aan de Kamperlinie ligt het voormalige manegeterrein van Austerlitz. Aan de rand van het charmante dorp Austerlitz, midden in de groene bossen van de Utrechtse Heuvelrug, werken wij aan een bijzonder nieuwbouwproject: Napoleonshof. Een plek waar wonen in het groen, duurzaamheid en ontmoeting samenkomen.

SamenThuis Vastgoedontwikkeling ontwikkelt hier een kleinschalige en natuurinclusieve woonbuurt met maximaal 29 woningen. Het plan bestaat uit een gevarieerd aanbod van sociale huurwoningen, woningen in het middensegment en woningen in de vrije sector. Zo ontstaat een woonbuurt voor verschillende doelgroepen, passend bij de woonbehoefte in Austerlitz.

Op 23 juni 2026 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist het ontwikkelkader voor het gebied vastgesteld. Daarmee is een belangrijke stap gezet in de verdere ontwikkeling van Napoleonshof.

Van idee naar uitvoering: het ontwikkelkader

Voordat het plan voor Napoleonshof kan worden uitgevoerd, stelt de gemeente eerst een zogenoemd ontwikkelkader op. Hierin wordt vastgelegd hoe het gebied wordt ingericht en aan welke voorwaarden het bouwplan moet voldoen. De komende periode werken de gemeente Zeist en ontwikkelaar SamenThuis dit kader verder uit. Daarbij worden ook Dorpsvereniging Austerlitz Belang, Austerlitz Zorgt en omwonenden actief betrokken, onder andere via participatiebijeenkomsten.

Voordat Napoleonshof kan worden gerealiseerd, heeft de gemeente Zeist een ontwikkelkader opgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden vastgelegd voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Denk hierbij aan onderwerpen zoals verkeer, woningtypen, landschappelijke inpassing en duurzaamheid.

Op 5 februari 2025 organiseerden de gemeente Zeist en SamenThuis Vastgoedontwikkeling een inloopavond voor inwoners van Austerlitz. Tijdens deze bijeenkomst werden het ontwikkelkader en de eerste plannen voor het manegeterrein gepresenteerd. Daarnaast konden bezoekers hun voorkeur uitspreken voor verschillende woningprogramma's.

Zowel tijdens de inloopavond als via de woonwensen-enquête op deze website zijn veel reacties ontvangen. Deze reacties zijn meegenomen bij de verdere uitwerking van het plan en het ontwikkelkader.

Op 23 juni 2026 heeft de gemeente Zeist het ontwikkelkader vastgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de meeste wensen, zorgen en aandachtspunten die door bewoners zijn ingebracht.

Aangepast plan: betere ontsluiting en uitbreiding

Naar aanleiding van de ontvangen reacties en de verdere planuitwerking is het plan op een aantal belangrijke punten aangepast.

De belangrijkste wijziging betreft de ontsluiting van de woonbuurt. Dankzij de toevoeging van het perceel aan het einde van de Gramserweg aan het plangebied kan de nieuwe woonwijk rechtstreeks via de Gramserweg worden ontsloten. Hierdoor hoeft het woonverkeer niet langer gebruik te maken van de Kamperlinie.

Daarnaast is het plangebied vergroot. Hierdoor ontstaat ruimte voor een gevarieerd woonprogramma van maximaal 29 woningen.

Het woningaanbod bestaat uit:

• sociale huurwoningen;
• woningen in het middensegment;
• woningen in de vrije sector.

De Kamperlinie blijft bereikbaar voor hulpdiensten, de afvalinzameling en Staatsbosbeheer, maar wordt geen ontsluitingsroute voor bewonersverkeer.

Bekijk hieronder de eerste conceptopzet van het aangepaste plan.

Van manegeterrein naar een natuurinclusief woonlandschap

Het manegeterrein op de hoek van het dorp wordt aan twee zijden omarmt door het bos van de Utrechtse heuvelrug. Hier vinden wij onze inspiratie bij de transformatie van deze plek. Geen standaard woonbuurt met straten, trottoirs, parkeren voor de deur en vaak verharde privétuinen maar meer ruimte voor het landschap door kleinschalige woonclusters met terrassen in het groen, autoluw door geclusterd parkeren aan de randen en doorwaadbaar met paden richting het dorp en het bos.

Bekijk hier het concept ontwerp woonlandschap

In harmonie met het landschap

De woningen worden verbonden met het landschap door geïntegreerde terrassen die het landschap maximaal beleefbaar maken. Door het gebruik van natuurlijke materialen en kleuren gaan de kleinschalige clusters mooi op in het landschap dat rondom de woningen 'spoelt'. Natuurinclusieve en klimaatadaptieve maatregelen in, aan en rondom de woningen zorgen voor een duurzame, toekomstbestendige woonbuurt.

Het collectieve landschap als natuurlijke verbinder

De woningen hebben geen eigen tuinen maar delen het collectieve landschap rondom de woningen met elkaar. Dit landschap geeft ruimte aan ontmoetingsplekken, nodigt uit om te bewegen en verbindt de woonbuurt via informele paden met het omliggende bos en het aangrenzende dorp.

Duurzaam en betaalbaar wonen in het bos

Op deze bijzondere plek komen onderscheidende en betaalbare woningtypen. Alle woningen staan 'met hun voeten' in het groen en hebben een eigen terras en fietsenberging. Met het vastgestelde ontwikkelkader is ruimte ontstaan voor maximaal 29 woningen in vier categorieën:

8 woningen in categorie “midden-laag”
7 woningen in categorie “midden-hoog”
6 woningen in categorie “sociaal”
8 woningen in de categorie “vrije sector”

De categorie midden-laag en sociaal worden rug-aan-rug woningen in 2 bouwlagen van ca. 50 m² met een woonkamer/keuken, slaapkamer en een badkamer. De categorie middenhoog bestaat uit smalle rijwoningen in 3 bouwlagen van ca. 95 m² met een woonkamer/keuken, badkamer en maar liefst 4 slaapkamers op de verdiepingen. De vrije sector woningen bestaan uit twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen van ca. 180 - 185 m².

Planning

De voorlopige planning van het project ziet er als volgt uit:

Na de zomer van 2026
Verdere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp en organisatie van een participatiebijeenkomst voor omwonenden en belangstellenden.

Tweede helft van 2026
Uitvoering van aanvullende onderzoeken, waaronder onderzoeken naar flora en fauna, archeologie en de invloed van het plan op de omgeving.

Eind 2026
Start procedure wijziging omgevingsplan dan wel aanvraag omgevingsvergunning.

Eerste kwartaal 2027
Start van de pre-sale. Belangstellenden krijgen dan de mogelijkheid om zich nader te oriënteren op het woningaanbod en hun interesse kenbaar te maken.

Tweede kwartaal 2027
Start verkoop van de woningen.

Eind 2027
Verwachte start van de bouwwerkzaamheden.

Let op: deze planning is onder voorbehoud en kan nog wijzigen.

Een naam met betekenis

De naam Napoleonshof verwijst naar een markant hoofdstuk in de geschiedenis van Austerlitz. In 1804 werd op deze plek een Frans legerkamp opgericht in opdracht van Napoleon Bonaparte. Dit zogenoemde Kamp van Austerlitz speelde een centrale rol tijdens de Franse tijd. Het nabijgelegen rijksmonument – de Pyramide van Austerlitz – is tot op de dag van vandaag een herkenbaar symbool van deze periode. Ook het dorp Austerlitz dankt zijn naam aan deze historische gebeurtenissen.

Hoewel het verleden ook een complexe kant kent, herinnert de naam Napoleonshof aan het culturele erfgoed en de invloed die deze tijd had op de vorming van de regio. Tegelijkertijd kijkt het project nadrukkelijk vooruit: naar een duurzame en comfortabele woonomgeving in het groen, waar bewoners zich thuis kunnen voelen – nu en in de toekomst.